قوانین و معافیت های مالیات بر املاک اجاره ای
آنچه در این مقاله میخوانید
Toggleمالیات بر درآمد املاک چیست؟
درآمدی که اشخاص حقیقی یا حقوقی از اجاره املاکی که در ایران واقع شده بدست میآورند، با توجه به قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات بر املاک یا همان مالیات بر درآمد اجاره املاک میباشد.
نحوه محاسبه مالیات بر املاک اجاره ای
مطابق ماده 54 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم از ابتدای سال 1395، درآمد اجاره بر اساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات بر املاک اجارهای قرار میگیرد.
در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول مالیات املاک مشابه که هرسال توسط سازمان امورمالیاتی، تعیین و اعلام میشود باشد، میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
درصورتیکه مستأجر جزء مشمولین تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
در مواردی که قراردادهای اجاره ملک بهصورت رهن تصرف و رهن و اجاره باشد، چنانچه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین میشود باشد، تعیین ارزش اجاری بر اساس جدول املاک مشابه خواهد بود.
میزان اجاره دریافتی پس از کسر 25% بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، بهعنوان درآمد مشمول مالیات بر املاک تلقی میشود.
مالیات درآمد مذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده 131 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/04/31 و برای اشخاص حقوقی به نرخ 25% محاسبه میگردد.
هرگاه موجر مالک نباشد، 25% بابت هزینهها، استهلاکات و تعهدات مالک، از درآمد مشمول مالیات قابل کسر نخواهد بود. تفاوت اجارهبهای دریافتی و پرداختی به نرخ مربوط، مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.
نکته1: در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیینشده طبق مقررات ماده 54ق.م.م بوده و مالیات بر املاک تعیینشده مورد اعتراض مؤدی باشد، پرونده قابلرسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.
نکته 2: چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبتِ معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرارگرفته است، مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات قانون مالیاتهای مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیاتهای مستقیم میباشد.
نکته 3: معافیت مربوط به 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر شهرها صرفاً به املاک دارای کاربری مسکونی که در عمل نیز برای سکونت مورداستفاده قرارگرفته باشند، تعلق میگیرد. املاک با سند مسکونی که مورد بهرهبرداری اداری یا تجاری هستند، مشمول این معافیت نخواهند بود و طبق قانون مشمول مالیات بر املاک میباشند.
تکالیف مودیان در برابر مالیات بر املاک
اظهارنامه املاک چیست؟
اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هرسال باید تا پایان تیرماه سال بعد، بهصورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی، بخش اظهارنامه الکترونیکی ثبت شود. به این منظور مؤدیان میتوانند با مراجعه به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی my.tax.gov.ir نسبت به تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات متعلق طبق مقررات مربوط، اقدام نمایند.
صاحبان درآمد اجاره املاک میبایست قبل از تکمیل اظهارنامه مالیاتی از طریق درگاه مذکور در نظام مالیاتی ثبتنام نمایند. سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن 1526 بدون پیششماره پاسخگوی سؤالات مؤدیان در خصوص ارسال اظهارنامه الکترونیکی میباشد.
تشکیل پرونده
مؤدیان مالیاتی میبایست با مراجعه به سامانه عملیات الکترونیکی در زمان تسلیم اظهارنامه یا مراجعه حضوری به ادارات امور مالیاتی ذیربط و ارائه مدارک ذیل، نسبت به ثبتنام و تشکیل پرونده املاک اجاری اقدام نمایند.
- سند مالکیت و بنچاق
- مدارک هویتی مالک شامل شناسنامه و کارت ملی
- اجارهنامه رسمی یا عادی
- مدارک مربوط به ملک شامل گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، فیش عوارض سالیانه نوسازی، مدارک کد پستی ملک مانند فیش تلفن
- وکالتنامه در صورت مراجعه وکیل
نکته 1: چنانچه مؤدیان چند واحد ملکی را در سراسر کشوربه اجاره واگذار کرده باشند، میبایست اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهارنامه به ترتیب اولویتبندی درخواست استفاده از معافیتهای مربوط اعلام نمایند.
نکته 2: اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمیباشند.
نکات کلیدی نحوه محاسبه مالیات بر املاک درآمد مشمول
- در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشینآلات به اجاره واگذار میشود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشینآلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات میشود.
- مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر، تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سالتحویل محسوب میگردد.
- هزینههایی که بهموجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که بهموجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقابل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مالالاجاره غیر نقدی به جمع اجارهبهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
- هرگاه مالک، خانه یا آپارتمان مسکونی خود را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانهسازمانی که کارفرما در اختیار او میگذارد استفاده نماید، در تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره، میزان اجاره بهایی که بهموجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم میگردد، از کل مالالاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی
هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک، مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نخواهند بود. محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. این افراد مشمول مالیات بر املاک نخواهند بود.
در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 154 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 244 متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است. در مواردی که مالک دارای چندین ملک باشد، میتواند با انتخاب خود مجموعاً تا میزان حدنصابهای تعیین شده، از املاک معرفی شده از این معافیت برخوردار خواهد شد. عدم تسلیم اظهارنامه اجاره املاک توسط صاحبان درآمد املاک اجاری اشخاص حقیقی، مانع از تعلق معافیت مذکور نخواهد شد.
نکته: چنانچه املاک مسکونی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند، مشمول معافیت مذکور نمیباشند و باتوجه به قانون مشمول مالیات بر اجاره املاک اداری میباشد.
بر اساس ماده 55 قانون مالیاتهای مستقیم، در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی مقرر در قوانین موضوعه از درآمد مشمول مالیات سالانة مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات، مشمول مالیات می گردد. به شرط این که این گونه افراد نسبت به تسلیم اظهارنامه ای که مربوط به این موضوع است، اقدام و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری به غیر از اجاره دریافتی ندارند.
در صورتی که ثابت شود اظهار مؤدی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد. برای بهرهمندی از این معافیت ضروری است اظهارنامه مربوط در موعد مقرر قانونی تسلیم شود.
در اجرای این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفة دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
نحوه محاسبه مالیات بر املاک واحدهای مسکونی خالی
براساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، هر واحد مسکونی که در شهرهای با جمعیت بیشتر 100هزار نفر واقع شده باشد و طبق استناد به سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در طول سال مالیاتی بیشتر از 124 روز ساکن نداشته باشد، به عنوان واحد خالی شناسایی میشود و به ازاء هرماه بیش از زمان مذکور ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر میشود:
سال اول: معادل شش برابر مالیات متعلقه
سال دوم: معادل دوازده برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد: معادل هجده برابر مالیات متعلقه
واحدهای نوساز پس از 12 ماه و در طرحهای انبوهسازی پس از 10 ماه از زمان صدور
گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات فوق میشوند.
توجه: برای اطلاع از جزئیات مالیات بر املاک خالی، ضروری است به قوانین و
مقررات مربوط مراجعه شود.
ذکر منبع:
پورتال رسمی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی _ https://www.intamedia.ir
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.